확정일자 받는법 총정리 2025

소중한 보증금을 지키고 싶다면, 확정일자는 선택이 아닌 필수입니다. 전월세 계약 시 확정일자를 받아두지 않으면, 혹시 모를 집주인의 문제나 주택 경매 시 내 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수도 있어요. 하지만 막상 확정일자를 받으려고 하면 어디서 어떻게 받아야 하는지, 왜 중요한지 막막하게 느껴지실 거예요.

이 글에서는 확정일자가 무엇인지부터, 쉽고 빠르게 확정일자를 받는 방법, 그리고 확정일자가 왜 그토록 중요한지까지, 여러분이 꼭 알아야 할 모든 정보를 명확하게 알려드릴게요. 지금부터 함께 여러분의 소중한 보증금을 안전하게 지키는 방법을 알아보아요!

확정일자 받는법 총정리 2025

확정일자란?

확정일자 받는법

확정일자는 전세나 월세 계약을 맺은 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 증명해 주는 법률상의 효력 있는 일자를 말해요. 동사무소(주민센터)나 등기소, 또는 온라인으로 임대차 계약서에 확정일자 도장을 받으면, 해당 날짜에 계약서가 존재했다는 공식적인 증거가 생기는 거죠. 이 확정일자는 단순히 계약서가 존재했다는 것만을 의미하지 않아요. 임차인(세입자)이 거주하는 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)를 부여해 주는 아주 중요한 역할을 합니다.

확정일자가 중요한 이유는 다음과 같아요.

• 우선변제권 부여: 확정일자를 받으면, 주택 임대차보호법에 따라 후순위 권리자(예: 나중에 설정된 담보대출 채권자)보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있어요.
• 대항력 보완: 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 완전한 대항력을 갖출 수 있어요. 대항력이란 주택의 소유자가 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임대차 계약의 내용을 주장하고 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리를 말해요.
• 보증금 보호의 핵심: 전월세 보증금은 서민들에게는 전 재산과 다름없어요. 확정일자는 이러한 소중한 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 가장 기본적이고도 핵심적인 장치입니다.

따라서 전월세 계약 후에는 반드시 확정일자를 받아 보증금을 안전하게 지키는 것이 매우 중요해요.

확정일자 받는법

확정일자 받는법

확정일자를 받는 방법은 크게 세 가지가 있어요. 가까운 곳으로 방문하거나, 집에서 편리하게 온라인으로 신청할 수 있습니다.

1. 주민센터 (동사무소) 방문 신청: 가장 일반적이고 편리한 방법이에요.

• 준비물:
  • 임대차 계약서 원본: 계약서에 확정일자 도장을 찍어주므로 반드시 원본을 가져가야 해요.
  • 신분증: 본인 확인을 위해 필요해요.
  • 신청 수수료: 보통 600원 정도의 수수료가 발생해요.
• 절차:
  • 계약한 주택의 **관할 주민센터(동사무소)**에 방문해요. (주민등록상 주소지 관할이 아니어도 가능해요. 해당 주택이 소재한 곳의 주민센터면 돼요.)
  • 담당 직원에게 확정일자 신청 의사를 밝히고, 임대차 계약서 원본을 제출해요.
  • 수수료를 납부하면 계약서에 확정일자 도장을 찍어주고 스탬프 형식의 확정일자 번호를 부여해 줍니다.
• 주의사항: 확정일자를 받으면서 전입신고도 함께 하는 것이 좋아요. 대항력과 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 모두 갖추었을 때 발생하기 때문이에요.

2. 등기소 방문 신청: 주민센터 외에 등기소에서도 확정일자를 받을 수 있어요.

• 준비물 및 절차: 주민센터와 동일하게 임대차 계약서 원본, 신분증, 수수료가 필요하며, 방문하여 신청하면 돼요.
• 장점: 등기소는 부동산 관련 업무를 전문으로 하는 곳이라, 복잡한 권리 관계가 있는 경우 문의하기에 더 용이할 수 있어요.

3. 온라인 신청 (인터넷 등기소): 가장 편리한 방법이지만, 공인인증서가 필요해요.

• 사이트: 대한민국 법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)
• 준비물:
  • 임대차 계약서 스캔 파일: PDF 등 이미지 파일로 스캔해 두어야 해요.
  • 공인인증서: 본인 인증 및 전자 서명에 필요해요.
  • 수수료: 온라인 신청 수수료는 500원이에요.
• 절차:
  • 인터넷등기소 접속 후 회원가입 및 로그인해요.
  • '확정일자' 메뉴에서 '신청서 작성 및 제출'을 선택해요.
  • 임대차 계약서 정보, 임차인/임대인 정보 등을 입력하고 스캔한 계약서 파일을 첨부해요.
  • 공인인증서로 전자 서명하고 수수료를 결제하면 돼요.
  • 신청이 완료되면 확정일자 부여 여부를 확인할 수 있어요.
• 주의사항: 온라인 신청 후에는 신청서 처리 완료 여부를 반드시 확인해야 해요. 또한, 온라인으로 확정일자를 받았더라도 전입신고는 별도로 주민센터에 방문하거나 정부24(online.gov.kr)를 통해 완료해야 해요.

확정일자 받는법이 중요한 이유

확정일자 받는법

확정일자를 받는 것이 왜 그렇게 중요하고, 전월세 계약 시 필수적이라고 하는지 그 이유를 자세히 알려드릴게요. 핵심은 바로 우선변제권과 대항력 때문이에요.

1. 보증금 회수의 최우선 권리

우선변제권 확정일자의 가장 큰 목적은 임차인이 우선변제권을 가질 수 있도록 하는 거예요.

• 우선변제권이란? 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 임차인이 다른 채권자들(예: 은행 대출, 국세 등)보다 먼저 자신의 보증금을 돌려받을 수 있는 권리예요.
• 작동 방식: 확정일자를 받으면, 그 날짜에 계약서가 존재했음을 법적으로 인정받게 돼요. 이후 해당 주택에 대해 발생한 다른 채권(예: 은행이 집주인에게 돈을 빌려주고 설정한 근저당권)보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있게 됩니다.
• 만약 확정일자가 없다면? 확정일자가 없다면 임차인은 일반 채권자와 동일한 순위가 되어서, 경매 배당 시 보증금을 후순위로 받거나 아예 받지 못할 수도 있어요. 집이 경매로 넘어가면 대개 경매 비용, 당해세, 은행 대출금 등이 먼저 배당되고 남는 금액이 있다면 임차인에게 돌아오기 때문에, 확정일자가 없다면 보증금을 떼일 위험이 매우 커집니다.

2. 새로운 집주인에게 대항할 수 있는 힘

대항력 확정일자는 전입신고와 더불어 대항력을 완성시키는 중요한 요소예요.

• 대항력이란? 임차인이 주택의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자(새로운 집주인)에게 임대차 계약의 내용을 주장하고 계약 기간 동안 거주할 수 있는 권리예요.
• 대항력 발생 시점: 전입신고를 하고 주택을 인도받은(이사 들어간) 다음 날 0시부터 대항력이 발생해요.
• 확정일자와의 관계: 대항력만으로는 경매 시 보증금을 우선적으로 돌려받을 수는 없어요. 오직 확정일자가 있어야만 우선변제권이 생겨요. 따라서 전입신고와 확정일자를 모두 갖추어야 완벽한 보증금 보호 장치를 마련할 수 있습니다.

이처럼 확정일자는 여러분의 소중한 전월세 보증금을 지키는 든든한 방패 역할을 하므로, 계약 후 가능한 한 빨리 받아두는 것이 무엇보다 중요해요.

확정일자 받는법 주의점

확정일자 받는법

확정일자를 받을 때 몇 가지 중요한 주의사항을 알아두시면 혹시 모를 불이익을 예방할 수 있어요.

• 전입신고는 필수: 확정일자는 전입신고와 함께 해야 완전한 효력을 발휘해요. 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 우선변제권이 발생하지 않아요. 전입신고를 하고 이사(점유)를 마친 다음 날 0시부터 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 따라서 계약 후 잔금 치르고 이사하는 날 또는 그 다음날까지는 전입신고와 확정일자를 완료하는 것이 좋아요.
• 계약서 내용 변경 시 재확정일자: 확정일자를 받은 후 보증금이나 계약 기간 등 임대차 계약의 중요 내용이 변경되었다면, 변경된 계약서에 다시 확정일자를 받아야 해요. 이 경우, 새로운 확정일자 날짜부터 변경된 내용에 대한 우선변제권이 발생하니 주의해야 합니다. 기존 확정일자가 사라지는 것은 아니지만, 증액된 보증금에 대해서는 새로운 확정일자 날짜를 기준으로 우선변제 순위가 정해져요.
• 확정일자 효력 발생 시점: 확정일자는 확정일자를 받은 그 날 바로 효력이 발생하는 것이 아니에요. 전입신고와 점유(실제 입주)가 완료된 다음 날 0시부터 효력이 발생해요. 만약 확정일자를 받은 날 집주인이 근저당을 설정한다면, 은행 근저당이 우선순위를 가질 수 있으므로 잔금일 당일에 확정일자와 전입신고를 마치는 것이 중요해요.
• 건축물대장 확인: 계약하려는 건물이 불법 건축물이거나 위반 건축물은 아닌지 사전에 건축물대장을 통해 확인하는 것이 좋아요. 이러한 건물은 나중에 철거되거나 이행강제금이 부과될 수 있어 보증금 회수에 어려움을 겪을 수도 있습니다.
• 등기부등본 확인: 계약 전은 물론, 확정일자를 받기 직전에도 등기부등본을 다시 확인하는 것이 중요해요. 확정일자를 받으러 가기 전에 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받았을 수도 있기 때문이에요. 계약 체결 이후라도 확정일자를 받기 전에 새로운 근저당권이 설정되었다면, 그 근저당권이 임차인의 보증금보다 우선순위를 가지게 됩니다.

이러한 주의사항들을 꼼꼼히 확인하고 대비한다면 여러분의 보증금을 더욱 안전하게 지킬 수 있을 거예요.

확정일자 외 전월세 계약 시 중요한 것

확정일자 받는법

확정일자가 보증금 보호의 핵심이긴 하지만, 그것만으로는 완벽하지 않아요. 전월세 계약 시 확정일자 외에 반드시 신경 써야 할 중요한 사항들이 있습니다.

• 등기부등본 꼼꼼히 확인:
  • 계약 전: 가장 중요해요. 계약하려는 주택에 압류, 가압류, 근저당권 등 복잡한 권리 관계가 없는지 확인해야 합니다. 특히 근저당권(은행 대출)이 너무 많다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커져요.
  • 잔금일 당일: 잔금을 치르기 직전에도 등기부등본을 다시 한번 확인해야 해요. 계약 후 잔금일 사이에 새로운 권리 관계가 설정될 수 있기 때문이에요.
• 전입신고 및 실거주:
  • 대항력 유지의 핵심: 확정일자만큼 중요한 것이 전입신고와 **실제 거주(점유)**예요. 전입신고와 점유가 이루어져야 대항력이 발생하고, 확정일자와 결합하여 우선변제권이 생겨요.
  • 전입신고 유지: 거주하는 동안 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 대항력을 상실할 수 있으니 주의해야 해요.
• 전세권 설정 등기:
  • 전세의 경우, 확정일자 외에 전세권 설정 등기를 고려할 수 있어요. 이는 등기부등본에 전세권이 설정되었음을 명시하는 것으로, 집주인의 동의와 비용이 필요하다는 단점이 있지만, 확정일자보다 강력한 보호를 받을 수 있는 경우가 있어요.
  • 집주인이 등기 자체를 거부하는 경우가 많아 현실적으로는 확정일자가 더 보편적이에요.
• 특약사항 꼼꼼히 확인 및 추가:
  • 계약서에 특별히 원하는 내용이나 분쟁의 소지를 줄일 수 있는 내용을 특약사항으로 명시하는 것이 좋아요.
  • 예시: "임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여에 동의한다.", "임대인은 잔금일 이후 주택을 담보로 대출을 받지 않는다." 등
• 보증보험 가입:
  • 전세보증금 반환보증보험에 가입하는 것을 강력히 추천해요. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 가입할 수 있으며, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관에서 대신 보증금을 지급해 주는 상품이에요. 보증료가 발생하지만 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 가장 확실한 방법입니다.

이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 계약을 진행한다면 여러분의 소중한 보증금을 더욱 든든하게 보호할 수 있을 거예요.

확정일자 받는법 자주 묻는 질문

확정일자 받는법

확정일자 받는 것과 관련하여 많은 분들이 궁금해하는 질문들을 정리해 보았어요.

• Q1: 전입신고와 확정일자는 꼭 같은 날 해야 하나요?
  • 같은 날 하는 것이 가장 안전해요. 하지만 반드시 같은 날 해야 하는 것은 아니에요. 전입신고와 점유(이사)가 완료된 다음 날 0시부터 대항력이 발생하고, 확정일자는 받은 그 날짜가 우선변제권의 기준이 되기 때문이에요. 만약 전입신고를 하고 확정일자를 나중에 받았다면, 확정일자를 받은 날짜부터 우선변제권이 발생하니 주의해야 합니다.
• Q2: 월세 계약도 확정일자를 받아야 하나요?
  • 네, 월세 계약도 보증금이 있다면 반드시 확정일자를 받아야 해요. 보증금 액수가 적더라도, 혹시 모를 상황에 대비하여 보증금을 보호할 수 있는 최소한의 장치이기 때문이에요.
• Q3: 확정일자를 받으면 집주인에게 어떤 불이익이 있나요?
  • 집주인에게 특별한 불이익은 없어요. 확정일자는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도로, 집주인의 재산권 행사에 직접적인 제약을 가하는 것은 아니에요. 다만, 나중에 집을 팔거나 담보대출을 받을 때, 임차인의 보증금이 먼저 변제되어야 한다는 사실이 명확해진다는 의미가 있습니다.
• Q4: 대리인이 확정일자를 받을 수도 있나요?
  • 네, 가능해요. 대리인이 확정일자를 신청할 때는 임대차 계약서 원본, 대리인 신분증, 위임장, 임대인(또는 임차인)의 신분증 사본이 필요해요. 위임장에는 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부하는 것이 확실합니다.
• Q5: 확정일자를 받은 계약서 원본을 잃어버리면 어떻게 되나요?
  • 확정일자를 받은 기관(주민센터, 등기소)에 방문하여 '확정일자 부여 현황 열람/교부 신청'을 통해 재발급받을 수 있어요. 온라인으로 신청했다면 인터넷등기소에서 다시 출력할 수 있습니다. 하지만 분실하지 않도록 잘 보관하는 것이 가장 중요해요.

주의!

본 블로그의 내용은 부정확할 수 있습니다. 더 자세한 내용은 가까운 주민센터를 통해 문의 바랍니다.

마치며

오늘은 확정일자 받는법에 대해 알아봤습니다. 이번 글이 확정일자 받는법을 정리하는데 도움이 됐으면 좋겠습니다. 추가로 함께 보면 좋은 글에선 확정일자 받는법만큼이나 중요한 근로장려금 신청자격에 대해서 알아보겠습니다. 감사합니다.

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